Председатель парламента ЕАО Любовь Павлова на общем собрании парламентской ассоциации «Дальний Восток и Забайкалье», которое состоялось в Хабаровске, выступила с докладом о проблемах кадастровой оценки недвижимости

«Сегодня мы говорим о совершенствовании порядка определения кадастровой стоимости недвижимости  – в целях недопущения применения при налогообложении кадастровой стоимости, превышающей рыночную стоимость недвижимости. Актуальность темы заключается во влиянии результатов кадастровой оценки на налогообложение, а значит и на экономику страны в целом.

В последнее время интерес к результатам кадастровой оценки и процедуре определения кадастровой стоимости значительно увеличился. На это обратил свое внимание и президент Российской Федерации Владимир Владимирович Путин, во время своего послания Федеральному Собранию. Кказав на существенную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью недвижимости, он поставил задачу «исправить такую вопиющую несправедливость» и уточнить механизм определения кадастровой стоимости недвижимости.

В 2015 году вступили изменения в Налоговый кодекс, которые обозначили кадастровую стоимость объектов недвижимости как налогооблагаемую базу, причем был определен переходный период, в течение которого осуществляется перерасчет налоговых сумм в соответствии со значениями кадастровой стоимости к 2020 году по мере подготовленности субъектов РФ.

С целью повышения качества определения кадастровой стоимости Минэкономразвития России изданы приказы «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке» (Приказы от 07.06.2016 № 358 и от 12.05.2017 № 226), в соответствии с которыми кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. Также  методическими рекомендациями предусмотрено, что определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен исходя из возможности продолжения фактического вида его использования.

Однако анализ результатов кадастровой оценки объектов недвижимости показывает, что в некоторых случаях она значительно превышает рыночную стоимость, что создает дополнительную  налоговую нагрузку как на бизнес, так и на граждан.

Результаты определения кадастровой стоимости все чаще вызывают несогласие у правообладателей, особенно в случаях, когда кадастровая стоимость значительно превышает рыночную для сопоставимых объектов. В настоящее время наблюдается большое количество судебных разбирательств по оспариванию размера кадастровой стоимости. Причем в подавляющем большинстве случаев заявления подаются в отношении результатов определения кадастровой оценки земельных участков. Сложность таких дел связана с необходимостью  проведения независимой экспертизы.

В соответствии с федеральным законом «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 02.06.2016 № 172-ФЗ была отменена необходимость предоставления экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в связи с чем существенно  увеличился объем заявлений граждан и юридических лиц об оспаривании размера кадастровой стоимости как в специально созданных комиссиях, так и в судах.

Безусловно, кадастровая оценка земельных участков не успевает за изменением рыночной стоимости земельных участков, на величину  которой влияют не только характеристики самого участка, но и экономические процессы. В период  кризиса уменьшение цены земельных участков связано в большинстве случаев именно с падением спроса ввиду ухудшения материального состояния потенциальных покупателей. Увеличение размера земельного налога, арендной платы, исчисляемых от завышенной кадастровой стоимости, также не способствует оздоровлению экономического климата.

Вместе с тем не стоит сбрасывать со счетов и интересы государства, так как средства от налога на недвижимость поступают в бюджеты разного уровня и используются для государственных  нужд. Большую часть налога на недвижимость во многих регионах составляет земельный налог. Не последнюю роль в формировании бюджетов городов играют имущественный налог и арендная плата, которые определяются исходя из кадастровой стоимости недвижимости.

Количество заявлений об оспаривании кадастровой стоимости как в комиссиях, так и в судах увеличивается  в разы, при этом более чем в половине случаев решение принимается  в пользу заявителя, а кадастровая стоимость объектов снижается в некоторых случаях до 30 процентов.

Вместе с тем хотелось бы остановиться на двух вопросах, решение которых, по нашему мнению, могло бы существенно  повлиять на качество   результатов кадастровой оценки и избежать значительных расходов региональных бюджетов.

Во-первых, с целью унификации на всей территории России  проведения государственной кадастровой оценки необходима разработка на  федеральном уровне единого программного продукта, содержащего положения методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных Минэкономразвития России по каждому виду объектов оценки, а также обеспечение в централизованном порядке этим программным продуктом государственных бюджетных учреждений, осуществляющих государственную кадастровую оценку, его техническая поддержка и обновление. Решение этого вопроса позволило бы существенно сэкономить бюджетные средства, которые вынуждены будут затратить бюджетные учреждения, заказывая каждое  самостоятельно разработку таких программ, а также позволит централизованно дополнять программу необходимыми данными с учетом выявленных в процессе работы дополнительных факторов ценообразования и др.

Во-вторых, хотелось бы остановиться на значительных расходах региональных бюджетов на судебные издержки, связанные с оспариванием  кадастровой оценки. В соответствии с пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации  от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» судебные расходы с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, не взыскивались и относились на заявителя в случае, когда удовлетворение требований заявителя сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, то есть когда  орган, утвердивший  результаты определения кадастровой стоимости, не оспаривал требование заявителя.

В связи  с принятием  Конституционным Судом Российской Федерации постановления от 11.07.2017 № 20-П  вышеуказанное  положение признано неконституционным. В настоящее время при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с административного ответчика, которым является орган, утвердивший результаты кадастровой оценки, взыскиваются  все судебные расходы стороне, в пользу которой состоялось решение суда. Так как к судебным расходам относятся: государственная пошлина, суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам, и другие издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела и перечень которых не ограничен, то суммы получаются весьма внушительные, а это незапланированные расходы для бюджета субъекта РФ.

В настоящее время конкретных предложений  по решению  указанной проблемы у нас нет, но возможно необходимо обратиться в Государственную Думу ФС РФ с предложением о внесении изменений в  федеральное законодательство, либо на изменение порядка рассмотрения дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с целью исключения или  снижения судебных расходов».

Управление по связям со средствами массовой информации и информатизации